जम्मू कश्मीर में जमीन का क्रय विक्रय कैसे कर सकते हैं आप

जे. पी. शुक्ला

जम्मू और कश्मीर के बाहर के लोग और निवेशक केंद्र शासित प्रदेश (यूटी) में ज़मीन खरीद सकते हैं, क्योंकि केंद्र ने इस क्षेत्र के लिए नए भूमि क़ानूनों को अब अधिसूचित कर दिया है और अब अनुच्छेद 370 के तहत दी गई ज़मीन पर स्थानीय लोगों के विशेष अधिकारों को समाप्त कर दिया है।

पिछले साल अगस्त में अनुच्छेद 370 और अनुच्छेद 35-ए को निरस्त करने से पहले, गैर-निवासी जम्मू-कश्मीर में कोई अचल संपत्ति नहीं खरीद सकते थे। हालांकि, ताजा बदलावों ने गैर-निवासियों के लिए केंद्र शासित प्रदेश में ज़मीन खरीदने का मार्ग अब प्रशस्त कर दिया है।

केंद्रीय गृह मंत्रालय ने एक आदेश में कहा कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) ) अधिनियम, 2016 को प्रदेश में अधिसूचित किया गया है, जबकि पूर्ववर्ती राज्य के 12 क़ानूनों को निरस्त कर दिया गया है। गजट नोटिफिकेशन में केंद्र ने जम्मू-कश्मीर विकास अधिनियम की धारा 17 से “राज्य के स्थायी निवासी” वाक्यांश को हटा दिया है, जो प्रदेश में भूमि के डिस्पोजल से संबंधित है।

पिछले साल 5 अगस्त को केंद्र ने संविधान के अनुच्छेद 370 को रद्द कर दिया था, जो पूर्ववर्ती राज्य को विशेष दर्जा प्रदान करता था। इससे पहले, अनुच्छेद 35 ए ने भारत के अन्य हिस्सों के नागरिकों को जम्मू-कश्मीर में ज़मीन खरीदने से प्रतिबंधित कर दिया था। इसने जम्मू-कश्मीर विधायिका को राज्य के स्थायी निवासियों को परिभाषित करने की अनुमति दी थी और केवल वे ही पात्र थे जो ज़मीन या संपत्ति खरीद सकते थे।

लेकिन अब जम्मू और कश्मीर के बाहर के लोग और निवेशक केंद्र शासित प्रदेश (यूटी) में ज़मीन खरीद सकते हैं, क्योंकि केंद्र ने इस क्षेत्र के लिए नए भूमि क़ानूनों को अब अधिसूचित कर दिया है और अब अनुच्छेद 370 के तहत दी गई ज़मीन पर स्थानीय लोगों के विशेष अधिकारों को समाप्त कर दिया है। अधिसूचना गैर-कृषि उद्देश्यों के लिए कृषि भूमि के हस्तांतरण की भी अनुमति देती है, लेकिन केवल सरकारी अनुमति के बाद।

केंद्र सरकार ने अक्तूबर 27 को दो आदेशों को अधिसूचित किया- केंद्र शासित प्रदेश जम्मू और कश्मीर पुनर्गठन (केंद्रीय क़ानूनों का अनुकूलन) तीसरा आदेश और जम्मू और कश्मीर पुनर्गठन (राज्य क़ानूनों का अनुकूलन) पांचवां आदेश, 2020- जिसमें 12 अधिनियमों को संशोधित किया गया और ज़मीन से संबंधित 14 क़ानूनों में संशोधन किया गया।

क्या है संशोधन?

जिन बड़े भूमि क़ानूनों को या तो निरस्त या संशोधित किया गया है उनमें बिग लैंडेड एस्टेट्स एबोलिशन एक्ट-1950, जम्मू-कश्मीर लैंड ग्रांट्स एक्ट 1960, जम्मू एंड कश्मीर एलियनेशन ऑफ लैंड एक्ट-1938, जम्मू एंड कश्मीर एग्रो रिफॉर्म्स एक्ट- 1976 और जम्मू और कश्मीर भूमि राजस्व अधिनियम-1996 शामिल हैं।

पहले दो क़ानूनों को समाप्त कर दिया गया है। अन्य दो में, “स्थायी निवासी” खंड को पट्टे और भूमि के हस्तांतरण को विनियमित करने वाले वर्गों से हटा दिया गया है।

नए भूमि कानून न केवल जम्मू-कश्मीर में 90% से अधिक भूमि को बाहरी लोगों के लिए अलग-थलग होने से बचाएंगे, बल्कि कृषि क्षेत्र में सुधार, तेजी से औद्योगीकरण को बढ़ावा देने, आर्थिक विकास को बढ़ावा देने और जम्मू-कश्मीर में नौकरियाँ पैदा करने में भी मदद करेंगे।

नए बदलाव केवल जम्मू और कश्मीर के केंद्र शासित प्रदेश पर लागू होते हैं और लद्दाख में नहीं, जो कि 5 अगस्त के बाद एक अलग केंद्र शासित प्रदेश बन गया है। जम्मू और कश्मीर के पूर्व राज्य के हिस्से के रूप में लद्दाख को भी अनुच्छेद 35 ए द्वारा संरक्षित किया गया था।

जम्मू-कश्मीर में कौन ज़मीन खरीद सकता है?

गृह मंत्रालय द्वारा जारी अधिसूचना के अनुसार, जम्मू-कश्मीर में गैर-कृषि भूमि खरीदने के लिए कोई अधिवास या स्थायी निवासी प्रमाण पत्र की आवश्यकता नहीं है। नियम निवास या दुकान के निर्माण के लिए क्षेत्र की मात्रा पर प्रतिबंध नहीं लगाते हैं। हालांकि, कृषि भूमि केवल कृषिविदों या खेत से संबंधित गतिविधियों में लगे लोगों द्वारा खरीदी जा सकती है।

गैर-कृषि भूमि को किसी भी भारतीय नागरिक को बेचा जा सकता है:

आधिकारिक राजपत्र में दी गई अधिसूचना से पता चलता है कि ‘राज्य के स्थायी निवासियों’ का संदर्भ कानूनों से हटा दिया गया है। औद्योगिक या व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए सरकार द्वारा अधिग्रहित भूमि अब किसी को भी बेची जा सकती है।

सरकारी स्वीकृति से कृषि भूमि बेची जा सकती है:

सरकार ने कहा है कि कृषि भूमि के लिए भूमि का कुछ संरक्षण होगा। कृषि भूमि किसी को भी नहीं दी जाएगी। लेकिन अगर कोई उद्योग स्थापित करना चाहता है, तो उसे ज़मीन दी जाएगी। यह औद्योगिक पार्कों के माध्यम से किया जाएगा। सरकार का कहना है कि औद्योगिक क्षेत्रों के लिए उद्योगों को जम्मू और कश्मीर में अन्य भागों की तरह आना चाहिए, ताकि देश का विकास हो सके और युवाओं को रोजगार मिल सके।

कृषि सुधार अधिनियम में धारा 133 एच के माध्यम से, केंद्र ने कृषि भूमि की बिक्री को “गैर-कृषक” के लिए पूरी तरह से रोक दिया है, लेकिन ऐसी कई स्थितियों हैं, जिसके तहत बिक्री हो सकती है। क़ानूनों के संशोधन में यह कहा गया है कि कोई भी व्यक्ति “सरकार, या इसकी एजेंसियों और उपकरणों” के अलावा किसी अन्य व्यक्ति को भूमि हस्तांतरित नहीं करेगा। हालांकि, यह भी कहा गया है कि भूमि के स्वामित्व का हस्तांतरण ‘अनुबंध खेती’ के लिए या ऋण के लिए पट्टे या बंधक के अनुदान को प्रतिबंधित नहीं करेगा। मतलब कृषि भूमि को सरकार की मंजूरी से स्थानांतरित किया जा सकता है।

नियमों के अनुसार, “किसी भी भूमि की बिक्री, उपहार, विनिमय, या बंधक किसी ऐसे व्यक्ति के पक्ष में मान्य नहीं होगी, जो कृषक नहीं है, जब तक कि सरकार या उसके द्वारा अधिकृत कोई अधिकारी उसके लिए अनुमति नहीं देता है।” तकनीकी रूप से इसका अर्थ है कि एक बार अनुमति मिल जाने के बाद कृषि भूमि को निर्दिष्ट शर्तों के साथ बेचा, उपहार या गिरवी रखा जा सकता है। नियमों के अनुसार, हालांकि कृषि भूमि का उपयोग सामान्य परिस्थितियों में गैर-कृषि उद्देश्यों के लिए नहीं किया जा सकता है, लेकिन यह सरकार से पूर्व अनुमति के साथ किया जा सकता है।

सामरिक उद्देश्य के लिए भूमि:

नए नियमों में यह भी कहा गया है कि सरकार एक सैन्य अधिकारी जो कोर कमांडर के पद से नीचे का नहीं हो, उसके लिखित अनुरोध पर एक क्षेत्र को “स्थानीय क्षेत्र के भीतर रणनीतिक क्षेत्र” घोषित कर सकती है। इस भूमि का उपयोग सशस्त्र बलों के प्रत्यक्ष परिचालन और प्रशिक्षण आवश्यकताओं के लिए किया जा सकता है।

रियल एस्टेट कानून:

गृह मंत्रालय ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 सहित तीन केंद्रीय कानूनों को जम्मू और कश्मीर तक विस्तारित किया है। इस कानून के तहत, एक रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण रियल एस्टेट क्षेत्र के उपभोक्ताओं के हितों की रक्षा के लिए भूखंडों, अपार्टमेंट और इमारतों की बिक्री का प्रबंधन करता है।